重慶市潼南區(qū)人民政府行政規(guī)范性文件

重慶市潼南區(qū)人民政府

關于印發(fā)《潼南區(qū)進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作實施意見》的通知

潼南府發(fā)〔2020〕11號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門，有關單位：

《潼南區(qū)進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作實施意見》已經(jīng)區(qū)政府第101次常務會審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

（此件公開發(fā)布）

潼南區(qū)進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理

工作實施意見

為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，健全物業(yè)管理體制，全面提升物業(yè)管理服務水平，促進我區(qū)物業(yè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合潼南實際，制定本實施意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，落實習近平總書記對重慶提出的“兩點”定位、“兩地”“兩高”目標、發(fā)揮“三個作用”和營造良好政治生態(tài)的重要指示要求，走好“三條路子”，抓好“三個賦能”，推進做大做強做美宜居城市，促進人居環(huán)境改善和城市品質(zhì)提升。堅持以人民為中心的發(fā)展思想，順應人民對美好生活的向往，堅持從實際出發(fā)，加強物業(yè)管理體系建設，狠抓物業(yè)管理關鍵環(huán)節(jié)，著力推進物業(yè)服務管理，促進物業(yè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，努力實現(xiàn)小區(qū)管理有序、環(huán)境優(yōu)美、安全文明、共建共享，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

二、理順機制，明晰職責，完善四級物業(yè)管理體系

按照“統(tǒng)一領導、分級負責、綜合協(xié)調(diào)”的原則，完善區(qū)級部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)四級物業(yè)管理體系，形成齊抓共管的工作機制。

（一）區(qū)級部門職責

區(qū)住房城鄉(xiāng)建委：負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關規(guī)定；負責物業(yè)管理區(qū)域、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務合同的備案；指導和監(jiān)督街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關工作、調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛；負責物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理誠信檔案并接受查詢；監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標活動和物業(yè)專項維修資金；在核發(fā)商品房預售許可證時，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置進行核查；依法查處將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方，存放、鋪設超負荷物品，損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部位、共有設施設備等行為。

區(qū)經(jīng)濟信息委：負責做好供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡方面的監(jiān)督管理和糾紛調(diào)處工作。

區(qū)公安局：負責加強對業(yè)主委員會印章刻制管理；負責監(jiān)督檢查治安、交通安全、保安服務等活動；依法查處違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約飼養(yǎng)犬只等行為。

區(qū)規(guī)劃自然資源局：負責在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收；區(qū)不動產(chǎn)登記中心在辦理不動產(chǎn)所有權登記時，應當在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房建筑面積、位置；依法查處破壞或者擅自改變房屋外觀的行為。

區(qū)生態(tài)環(huán)境局：負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境行為；依法查處物業(yè)小區(qū)發(fā)出超出規(guī)定標準的噪聲的行為。

區(qū)城市管理局：負責對物業(yè)小區(qū)外人行道上騎門攤、亂貼亂掛、“牛皮癬”、亂停亂放車輛等進行清理整治；依法查處擅自占用居住區(qū)綠地，或者擅自移植、砍伐小區(qū)內(nèi)的樹木，以及在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)家畜家禽等行為。

區(qū)水利局：負責做好供水方面的監(jiān)督管理和糾紛調(diào)處工作。

區(qū)審計局：負責監(jiān)督政府補助的物業(yè)專項維修資金的管理使用。

區(qū)消防救援支隊：負責監(jiān)督管理物業(yè)小區(qū)消防安全，依法查處消防設施、器材或者消防安全標志的配置、設置不符合國家標準、行業(yè)標準，或者未保持完好有效的；損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的；占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的等違法行為。

潼南市場監(jiān)管局：負責監(jiān)督檢查電梯等特種設備使用、物業(yè)服務價格公示、違規(guī)收費等。

違法建設查處職責分工：綜合驗收前，由區(qū)規(guī)劃自然資源局牽頭，依法查處占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物的行為；綜合驗收后，由區(qū)城市管理局牽頭，依法查處違法亂搭亂建的行為。由區(qū)住房城鄉(xiāng)建委牽頭，依法查處損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構。

（二）街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府職責

各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府明確分管領導，配備2名以上與工作任務相適應的工作人員，具體抓物業(yè)管理工作。指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，負責業(yè)主委員會備案；指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；指導和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行法定義務，對物業(yè)服務實施情況開展監(jiān)督檢查；參加物業(yè)承接查驗，指導和監(jiān)督物業(yè)服務項目的移交、接管；建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛；管理物業(yè)檔案，協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務信用信息的采集和核查工作；組織召開物業(yè)聯(lián)席會議；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

（三）居（村）民委員會職責

協(xié)助和配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關工作；派員參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的日常工作進行指導和監(jiān)督；鼓勵在居（村）民委員會設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，具體指導和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)依法履行職責；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

（四）物業(yè)服務企業(yè)職責

負責建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。負責在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；負責在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務區(qū)域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應當立即處理，并發(fā)出警示。負責履行物業(yè)服務合同其他約定，執(zhí)行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

三、突出重點，強化監(jiān)督，狠抓物業(yè)管理關鍵環(huán)節(jié)

（一）加強業(yè)主委員會建設管理。各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照《重慶市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，指導小區(qū)業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案，并予以公示。各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促指導業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會，確定物業(yè)管理模式。住宅小區(qū)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會已經(jīng)解散的，居（村）民委員會應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項，或者經(jīng)業(yè)主大會委托暫時代行業(yè)主委員會職責。

（二）加強前期物業(yè)管理。嚴格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標制度，對物業(yè)中有住宅項目的，建設單位通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。預售項目，建設單位在申請房屋預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)；現(xiàn)售項目，建設單位在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域作為一個整體進行招標。投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，應自簽訂后15日內(nèi)報區(qū)住房城鄉(xiāng)建委備案。業(yè)主委員會或者暫時代行業(yè)主委員會職責的物業(yè)所在地居（村）民委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

（三）加強物業(yè)承接查驗管理。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和區(qū)住房城鄉(xiāng)建委參加，必要時可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，參照示范文本，持相關資料向區(qū)住房城鄉(xiāng)建委辦理物業(yè)承接查驗備案。

（四）加強物業(yè)服務用房管理。物業(yè)服務用房由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。物業(yè)服務用房為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于二層。區(qū)規(guī)劃自然資源局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建委按照職責對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等，分別進行審查驗收和預售前核查。物業(yè)服務用房和物業(yè)管理設施設備用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉讓、抵押。

（五）加強物業(yè)企業(yè)服務管理。從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法成立，具有獨立法人資格。加強物業(yè)服務企業(yè)退出管理，物業(yè)服務企業(yè)退出管理小區(qū)前，應按照相關規(guī)定履行告知義務，沒有業(yè)主委員會的，應在合同期限屆滿三個月前公告，并書面告知所在地鎮(zhèn)（街）、社區(qū)（居委會）。物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自停止物業(yè)服務的，或者被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時不履行相關義務的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建委責令限期改正，逾期未改正的，依法查處。加強物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高服務能力。推進行業(yè)誠信體系建設，完善激勵考核機制。

（六）加強物業(yè)服務收費管理。按照《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》及潼南區(qū)關于物業(yè)收費的相關規(guī)定，在《重慶市住宅物業(yè)服務等級標準》規(guī)定范圍內(nèi)提供服務的住宅及配套停車場的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他各類物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會要全面履行職責，既要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)，也要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)區(qū)域的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示，自覺接受區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)住房城鄉(xiāng)建委、潼南市場監(jiān)管局及業(yè)主的監(jiān)督。

（七）加強物業(yè)專項維修資金管理。建設單位和業(yè)主應當按照相關規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。未交存首期物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應當按照相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補交或者續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。區(qū)不動產(chǎn)登記中心在進行不動產(chǎn)權登記時，對物業(yè)專項維修資金交存情況進行核驗。物業(yè)專項維修資金使用申請由業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)提出。依法查處挪用、侵占物業(yè)專項維修資金的行為。

四、因地制宜，分類施策，合理確定小區(qū)管理模式

（一）聘請專業(yè)物業(yè)服務管理小區(qū)

1.新建住宅小區(qū)管理。新建物業(yè)中有住宅項目的，建設單位應當按照《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房〔2003〕130號）等的相關規(guī)定，通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，對小區(qū)實施專業(yè)物業(yè)管理。當已交付專有部分面積達到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，依法依規(guī)履行續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)等職責。

2.既有物業(yè)小區(qū)管理。穩(wěn)定既有物業(yè)小區(qū)專業(yè)物業(yè)管理覆蓋率，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出機制，完善物業(yè)服務招投標制度，確保物業(yè)服務不斷檔，覆蓋率逐年攀升。

（二）現(xiàn)階段未聘請專業(yè)物業(yè)服務管理小區(qū)

1.老舊小區(qū)管理。老舊小區(qū)改造提升后，由各小區(qū)業(yè)主履行主體責任，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。小區(qū)公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化、市場化物業(yè)服務管理的，區(qū)財政在物業(yè)服務管理上進行扶持，參照各小區(qū)物業(yè)服務費的標準，給予物業(yè)企業(yè)一個周期（5年）物業(yè)服務費補助，第一年補助90%、第二年補助70%、第三年補助50%、第四年補助30%、第五年補助10%；小區(qū)業(yè)主在補助周期內(nèi)主動繳納差額物業(yè)服務費，在補助期滿后自行承擔物業(yè)服務費。

2.集資建房小區(qū)管理。單位集資建房的由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府牽頭，集資建房單位配合，指導召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理的，參照老舊小區(qū)管理給予扶持。

3.保障性住房小區(qū)管理。由建設業(yè)主單位和鎮(zhèn)（街）組織實施管理。對安置房、公租房等保障性住房的物業(yè)服務管理，在建成未交付前，由建設業(yè)主負責組織管理。建成交付后，暫不具備條件聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理的，可由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責建立小區(qū)物業(yè)服務組織，通過業(yè)主大會或者居民會議等方式聽取居民意見，提供日常保潔、設施設備管護、公共秩序維護等物業(yè)服務。

4.其它小區(qū)管理。由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理的，參照老舊小區(qū)管理給予扶持。

5.既有物業(yè)服務企業(yè)的小區(qū)更換物業(yè)服務的或物業(yè)企業(yè)退出的，不享受區(qū)財政扶持政策。

五、拓寬渠道，多方籌資，強化小區(qū)維修維護管理

（一）新建小區(qū)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權單位的，應當設立物業(yè)專項維修資金。業(yè)主應按時足額繳存物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造的資金。

（二）老舊小區(qū)。一是街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府要結合老舊小區(qū)改造提升工作，牽頭逐步解決各小區(qū)供水、供電、下水道、化糞池堵塞，無消防設施設備等問題。二是暫未繳納物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)，在公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造所需資金由業(yè)主自籌。

（三）集資建房小區(qū)。一是集資建房單位督促業(yè)主按規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金。二是對暫未繳存物業(yè)專項維修資金的集資建房在公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造所需資金由業(yè)主籌資維修或由集資單位負責。

（四）保障性住房小區(qū)。一是主管部門督促業(yè)主按規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金。二是對暫未繳存物業(yè)專項維修資金的安置房在公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造所需資金由業(yè)主籌資維修。三是公租房在公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造所需資金，由收取的公租房租金支付，不足部分由政府補助。

（五）其它小區(qū)。由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責，一是督促業(yè)主按規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金；二是暫未繳納物業(yè)專項維修資金的小區(qū)，在公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造所需資金由業(yè)主自籌。

六、工作保障

（一）嚴格督查考核。區(qū)級相關部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委會要對標對表履行職責，抓好工作落地落實落細。區(qū)政府督查辦對區(qū)級相關部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）物業(yè)管理工作情況、矛盾糾紛處理情況等加強督查，將物業(yè)管理工作納入綜合目標考核。

（二）加強優(yōu)化提升。加強對物業(yè)管理的優(yōu)化提升，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進品質(zhì)高、誠信好的物業(yè)服務企業(yè)入駐；提升物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，提高物業(yè)管理水平；加強行業(yè)誠信體系建設，促進我區(qū)物業(yè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）強化宣傳引導。區(qū)級相關部門、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位要充分發(fā)揮宣傳輿論正面導向作用，利用網(wǎng)絡、電視、廣播、報刊等宣傳手段，廣泛宣傳物業(yè)管理相關政策法規(guī)，增強業(yè)主物業(yè)管理意識，引導業(yè)主主動支持、積極參與物業(yè)管理活動，努力形成共建共享的良好氛圍。

七、本實施意見自公布之日起施行，原《潼南縣人民政府關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（潼南府〔2014〕372號）同時廢止。