為進一步加強我區農村宅基地建房管理,貫徹落實鄉村振興戰略,保障農民合理宅基地權益。潼南區人民政府辦公室印發了《重慶市潼南區農村宅基地建房審批管理辦法(試行)》(潼南府辦發〔2021〕55號,以下簡稱辦法),現就《辦法》作以下解讀:

一、《辦法》出臺背景

根據《中華人民共和國土地管理法》(2019年)關于“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。2019年中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部《關于進一步將加強農村宅基地管理的通知》(中農發〔2019〕11號)中指出要嚴格落實土地用途管制,農村村民建住宅應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,合理安排宅基地用地,嚴格控制新增宅基地占用農用地、不得占用永久基本農田。農業農村部、自然資源部《關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)指出農村村民住宅用地,由鄉鎮人民政府審核批準,鄉鎮政府要切實履行屬地責任,優化審批流程,提高審批效率,加強事中事后監管,組織做好農村宅基地審批和建房規劃許可有關工作,為農民提供便捷高效的服務;中共重慶市委農業農村工作委員會重慶市農業農村委員會轉發《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》的通知(渝委農發〔2019〕63號)指出農村宅基地管理機制為部市指導、區縣主導、鄉鎮主責、村級主體,宅基地管理重心在基層,各部門要切實加強基層農村經營管理體系建設,充實力量,加強人員配備,落實經費,確保宅基地管理工作有人干,責任有人負。重慶市農業農村委員會、重慶市規劃和自然資源局轉發農業農村部自然資源部《關于規范農村宅基地審批管理的通知》(渝委農發〔2020〕11號)關于宅基地管理的主要任務分工中明確指出農業農村部門主要任務為配齊配強宅基地工作力量,明晰農村宅基地審批流程,并編制農村宅基地審批格式文本等。

二、主要內容

《辦法》含括了總則、審批條件、審批程序、監督管理、附則等內容。

第一部分為總則。總則明確了本辦法試用于本行政區域內農村宅基地建房審批管理,其中農村宅基地建房專指農村集體經濟組織成員在符合相關條件的情況下,在宅基地上進行新建、擴建和改擴建農村家庭住房的行為。農村宅基地建房實行村級民主管理,各鎮(街)要指導相關村(社)建立農村宅基地建房管理事項民主決策制度。農村宅基地建房應符合土地利用總體規劃、村規劃、相關保護規劃等規劃要求,應符合安全、適用、經濟、美觀的要求,體現本地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。農村宅基地建房應堅持節約集約用地原則,優先使用村莊內的原有的宅基地或存量建設用地,嚴格執行農村亂占耕地建房“八不準”。占用農用地的,應按《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規定辦理農用地轉用審批。嚴格農村宅基地用途管制,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁利用農村宅基地開發商品住宅,嚴禁利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館,嚴禁違法違規買賣農村宅基地。

第二部分為審批條件。辦法明確在符合本集體經濟組織成員身份和“一戶一宅”條件下,農村宅基地的申請條件需滿足以下情況之一:(1)無宅基地的;(2)因子女結婚等原因確需分戶而現有的宅基地低于分戶標準的;(3)現住房影響相關規劃,需要搬遷重建的;(4)符合政策規定遷入村集體組織落戶為正式成員且原籍沒有宅基地的;(5)因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的;(6)其他按規定可申請的。同時有下列情況之一,農村宅基地建房申請不予批準:(1)城鎮居民;(2)農民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的;(3)其他相關法律規定不符合申請條件申請宅基地的人員。對于農村宅基地建房申請中,改建的農村宅基地房屋要堅持“拆舊建新”和“先拆后驗”,穩妥扎實做好農村“一戶一宅”工作。

第三部分為審批程序。農村宅基地審批主要分為申請受理、村民小組討論、村級初審、審查審批、歸檔備案。一是申請受理,符合宅基地申請條件的農村村民,以戶為單位填寫《農村宅基地和建設規劃許可申請表》和《農村宅基地使用承諾書》,并攜帶身份證和戶口簿原件及復印件;原集體土地使用證、鄉村房屋所有權證或房地產權證等不動產權屬證明(限遷建、擴建、改建房屋的)及其他所需材料向所在村民小組提出宅基地和建房(規劃許可)申請;二是村民小組討論,村民小組收到申請后,應提交村民小組會議討論申請人是否符合建房主體資格等,并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內公示。公示無異議或異議不成立的,村民小組簽署意見后將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會(以下簡稱村級組織)審查;三是村級初審,村級初審審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村規劃、是否征求了相鄰權利人意見等。審查通過的,由村級組織簽署意見,報送鎮(街)行政服務大廳宅基地審批辦件窗口。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的,農戶直接向村級組織提出申請,經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后,由村級組織簽署意見,報送鎮(街)行政服務大廳宅基地審批辦件窗口。四是審查審批,收到宅基地和規劃許可申請后,各鎮人民政府(街道辦事處)及時組織農業服務中心、規劃自然資源所等相關人員實地審查申請人是否符合相關條件。鎮(街)規劃自然資源所負責審查農村村民建房選址是否符合城鎮總體規劃、土地利用總體規劃、村規劃或經依法審批的國土空間規劃及土地用途管制要求等,并簽署審查意見;涉及林業、水利、電力、交通等是否符合相關要求的,由鎮(街)相關科、所、辦負責審查并簽署審查意見;鎮(街)農業服務中心負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建設規劃許可申請是否經過村組審核公示等,并綜合相關科、所、辦意見提出審批建議,屬地鎮人民政府(街道辦事處)負責屬地范圍內宅基地和規劃許可審批,辦理審批手續后,可一并發放《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》,并以適當方式公開;五是歸檔備案,各鎮人民政府(街道辦事處)要建立宅基地用地建房審批管理臺賬,有關資料歸檔留存,并按月將審批情況報區農業農村委、區規劃自然資源局等部門備案。

農村宅基地審批要嚴格落實“三到場”。一是到場勘察,收到宅基地和規劃許可申請后,鎮(街)及時組織農業服務中心、規劃自然資源所等相關人員實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃、權屬是否清楚、是否涉及地質災害隱患、是否涉及其他部門審查事項等。二是到場查驗,農戶建房開工時,鎮(街)農業服務中心、規劃自然資源所等人員要到現場進行開工查驗,實地丈量批準宅基地面積,確定建房位置,并加強對農村村民住宅建設的跟蹤管理,及時制止違法違規建設行為,農村集中居民點應由區規劃自然資源局組織現場驗核;三是到場驗收,農村村民建房完工后,由各鎮人民政府(街道辦事處)組織農業服務中心、規劃自然資源所等部門人員進行驗收,實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地,是否按照批準面積和規劃要求建設住房,對符合條件的出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。農村集中居民點應由區規劃自然資源局組織竣工核實,通過驗收的房屋,按程序辦理不動產權證;

第四部分為監督管理。一是屬地管理。各鎮(街)要切實履行好屬地管理責任,農村宅基地建房由鎮(街)審核批準,按照“農戶申請,村級初審,鎮(街)審批”的管理原則,實行“誰審批,誰負責”問責機制。鎮(街)要綜合協調農業服務中心、規劃自然資源所、綜合行政執法大隊、村級宅基地協管員等相關部門和人員加強農村宅基地建房的日常監督和管理。鎮(街)在建房管理過程中鼓勵農戶選擇《重慶市潼南區農房戶型圖集》建房。二是部門職責。區農業農村委負責全區農村宅基地改革和管理有關工作,建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度,完善宅基地用地標準,優化農村宅基地審批流程,指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用;組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查,及時將農民建房新增建設用地需求通報區規劃自然資源局;參與編制國土空間規劃和村莊規劃;區規劃自然資源局負責落實全區農村宅基地用地規劃,按照“多規合一”思路,在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局,滿足合理的宅基地需求,對集中居民點通過編制村莊規劃落實宅基地用地空間;對散居宅基地在不突破規劃目標、落實“三線”管控要求的前提下,編制規劃調整“增量包”報市規劃自然資源局入庫備案,同步完善規劃調整;區住房城鄉建委負責積極推廣《重慶市潼南區農房戶型圖集》,建房時可融入本地歷史文化符號,傳承巴渝傳統居民風格;進一步加強農村傳統風貌的保護與利用,注重打造“三線三點”,主要鐵路、公路沿線,農村集中居民點的建筑風貌。

第五部分為附則。本辦法自公布之日起施行。

重慶市潼南區農業農村委員會

2021年9月14日