新中國成立70周年，人民生活發(fā)生了翻天覆地的變化，曲折前行的住房制度改革，使人民的居住空間和生活方式發(fā)生了巨大變化。期間，潼南房地產(chǎn)業(yè)乘勢(shì)發(fā)展，取得了令人矚目的成就，在加快城市建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、健康發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。細(xì)數(shù)70年來人民居住條件的變化，平房、單元樓、高層住宅、花園洋房、別墅，正是安居夢(mèng)的呈現(xiàn)，人們對(duì)美好生活的向往，從未止步。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

新中國成立以來，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷完善，城市居民住房水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個(gè)新的理性發(fā)展階段。潼南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程大致經(jīng)歷了以下六個(gè)階段。

（一）孕育階段（1949—1978）：初提住房問題，房地產(chǎn)開始孕育

1978年之前，在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)在中國并未成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干個(gè)“五年”計(jì)劃中也從未出現(xiàn)“房地產(chǎn)”的發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃。當(dāng)時(shí)還實(shí)行福利分房和低租金公房制度，由國家和國營單位負(fù)責(zé)住房的投資、建設(shè)、分配及管理，并沒有形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。在農(nóng)村，由于中國實(shí)行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，農(nóng)村的農(nóng)民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。

（二）萌芽階段（1978—1995）：房地產(chǎn)誕生，房地產(chǎn)業(yè)初登歷史舞臺(tái)

可以明確的一點(diǎn)是，中國在1978年以前沒有房地產(chǎn)業(yè)。直到1978年，有人在城市住宅建設(shè)會(huì)議上就提出“解決住房問題能不能路子再寬些？”1979年，中國開始實(shí)行向居民全價(jià)售房試點(diǎn)。1980年國家把房子定義為商品。房改和土地改革同時(shí)被推動(dòng)，中國房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)。同年4月2日，鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的重要講話，拉開了全國住房商品化的序幕。1986年重慶作為全國住房制度改革第一批試點(diǎn)單位，房地產(chǎn)業(yè)開始慢慢蘇醒。

1995年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為215萬元，這一時(shí)期，潼南房地產(chǎn)尚處在探索、 起步階段，企業(yè)的規(guī)模和開發(fā)量都很有限。但也標(biāo)志著我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)翻過空白的一頁。

（三）起步階段（1995—2001）：福利分房全面終結(jié)，住房貨幣化開始

1996年，全區(qū)房地產(chǎn)完成投資1640萬元，年增速高達(dá)662.8%，房屋竣工面積37083平方米。1998年我國將房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國務(wù)院下發(fā)文件明確提出停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣分配政策，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革拉開序幕。這一階段的特點(diǎn)，是從理論到實(shí)踐，把房地產(chǎn)業(yè)逐步納入商品經(jīng)濟(jì)的軌道。1995—2001年全區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)完成投資1.89億元，年均增長達(dá)到61.6%，形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)高峰期。這段時(shí)期房地產(chǎn)雖然逐步實(shí)現(xiàn)商品化，但仍帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，以福利分房為主，個(gè)人購房為輔，房地產(chǎn)發(fā)展總體較為緩慢。

圖1  1995年—2001年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速

（四）快速增長階段（2001年—2011年）：房地產(chǎn)第一個(gè)快速發(fā)展的黃金十年

長期被壓抑的大量住房需求得以迅速釋放，我區(qū)樓市呈現(xiàn)了前所未有的繁榮景象，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)迅猛增長的勢(shì)頭。2003年，全區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)到1.88億元，同比增長14.8%。商品房銷售面積12.19萬平方米，同比增長41.7%。

為防止住房?jī)r(jià)格上漲過快，國家在2007年內(nèi)六次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，出臺(tái)了關(guān)于購買第二套住房的相關(guān)政策，自此房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨調(diào)整。2008年下半年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)蔓延至我國，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)變化極為復(fù)雜。2007-2008年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈直線下滑態(tài)勢(shì)，分別為72.1%、-12.3%。在2009年國家4萬億投資政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資由2009年的4.8億元迅速增加到2011年的12.1億元，年均增速達(dá)到35.7%，形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二個(gè)高峰期。

在銷售方面，2008年，在調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量大減，一直到2009年底我區(qū)商品房銷售面積由2007年的33.8萬平方米下降至2009年的26.8萬平方米，2007-2009年增速分別為14.7%、-7.6%、-14.2%。商品房銷售處于低谷。2010年，商品房銷售市場(chǎng)由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，全年銷售面積48.8萬平米，增速82.4%。銷售額11.1億元，增速高達(dá)154.4%，總量、增速均創(chuàng)歷史最高。2011年更是由2009年的26.8億元迅速增加到63.9億元，年均增速達(dá)33.6%。

圖2  2002—2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額及面積增速

（五）調(diào)整發(fā)展階段（2012年-2018年）：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型及長效機(jī)制探索

受第二輪恢復(fù)增長期房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的影響，2013年我區(qū)房地產(chǎn)投資完成額22.6億元、房屋施工面積402.2萬平方米，分別比2011年多10.6億元、171.3萬平方米，導(dǎo)致2014年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到37.5億元，比2013年增長65.9%。2015—2016年，全區(qū)商品房銷售面積分別為99.7萬平方米、134.6萬平方米，增速分別為30.4%、35.1%，處于銷售形勢(shì)較好的態(tài)勢(shì)，但由于同期全國、全省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，因此，我區(qū)商品房銷售的好轉(zhuǎn)并沒有引起房?jī)r(jià)上漲，期房平均銷售價(jià)格反而還從2014年的4008元/平方米下降至3467元/平方米。并且全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐年下滑，2年增速分別為18.8%和-14.2%，2017年才止住繼續(xù)下滑的步伐。2017年全區(qū)房地產(chǎn)投資為33.5億元，占所有固定資產(chǎn)投資總額的22.0%，達(dá)到歷史占比新高。進(jìn)入2018年后，受中心城市土地供應(yīng)增加及樓市火熱影響，新項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，帶動(dòng)全區(qū)商品房成交額快速增長，2018年全區(qū)商品房銷售額達(dá)到55.5億元，比2017年增28.3%。

二、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力增強(qiáng)，水平提高

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)

近年來，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和加快城市建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。截止到2018年末，全區(qū)在庫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)37家，房地產(chǎn)項(xiàng)目50個(gè)。資產(chǎn)規(guī)模的大幅增加，特別是恒大地產(chǎn)等國內(nèi)知名房企進(jìn)軍我區(qū)，更是有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)能力不斷增強(qiáng)，對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)水平提高

近年來，潼南城市建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門注重開發(fā)水平的提升。一是堅(jiān)持舊城改造和新區(qū)開發(fā)相結(jié)合，加快城市建設(shè)步伐。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，通過多渠道社會(huì)融資，同時(shí)，根據(jù)城市新區(qū)建設(shè)計(jì)劃，在新區(qū)上進(jìn)行綜合開發(fā)，建設(shè)新的居住區(qū)，擴(kuò)大城市范圍，疏散舊城區(qū)過密人口，先后完成柏樹坪、西市場(chǎng)等成片拆遷的舊城改造，建成了御景江山、時(shí)代廣場(chǎng)、濱江一號(hào)等，拓寬了老城主街道路。二是堅(jiān)持綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”以及“先地下、后地上”的方針，要求房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建設(shè)用地實(shí)施房屋開發(fā)時(shí)，必須同時(shí)對(duì)周邊的城市道路、給水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施一并開發(fā)建設(shè)。先后建成了外灘國際城、歐鵬、御景江山、隆鑫等大型的綜合宜居小區(qū)，周邊道路、購物、娛樂、學(xué)校等配套設(shè)施完備。逐步擺脫了房地產(chǎn)發(fā)展初期單純建房、賣房的模式，逐步向高水平的綜合開發(fā)發(fā)展，組織大規(guī)模的新區(qū)開發(fā)和舊城改造，并與城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施結(jié)合起來，日益顯示出房地產(chǎn)綜合開發(fā)在按照城市規(guī)劃，組織實(shí)施城市建設(shè)的社會(huì)化大生產(chǎn)、大流通方面所具有的優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)業(yè)成就顯著

隨著城市建設(shè)步伐的加快和國家住房制度改革的深化，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，在促進(jìn)投資、擴(kuò)大消費(fèi)方面的地位日益突出，并帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，發(fā)揮了不可替代的作用。

（一）在國民經(jīng)濟(jì)中的地位上升

作為影響經(jīng)濟(jì)較為活躍、重要的因素之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加在形成固定資產(chǎn)投資需求的同時(shí)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，亦對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成需求，并帶動(dòng)居民消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。1995—2018年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均34.6%的速度增長，高于同期固定資產(chǎn)投資年均增速15.8個(gè)百分點(diǎn)。特別是上個(gè)世紀(jì)90年代中后期的亞洲金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)不景氣的2007年、2008年，在國內(nèi)消費(fèi)疲軟、出口低增長背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資在啟動(dòng)居民消費(fèi)，緩解內(nèi)需不足，控制通貨緊縮趨勢(shì)，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展上發(fā)揮了重要作用。

（二）對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)明顯

房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)較強(qiáng)。多年來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不僅帶動(dòng)著建筑、建材、冶金、化工等第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)著交通、旅游、商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，也為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，行業(yè)增加值不斷增加,占第三產(chǎn)業(yè)的份額不斷提升。2018年我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.72億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)11.2%。

（三）有效改善民生，推動(dòng)城市化進(jìn)程

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善投資環(huán)境的同時(shí)，也加快了城市化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化率不斷提高，城鎮(zhèn)化率從2000年的14.6%提升到2018年的 53.2%。房地產(chǎn)業(yè)在提升城區(qū)載體功能、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展上發(fā)揮了更加突出的作用。改革開放以來，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方式，進(jìn)行新區(qū)建設(shè)和舊城改造，有計(jì)劃、有重點(diǎn)地新建和改造了一批主、次干道，城市交通得到很大改善。房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，帶動(dòng)了城市規(guī)劃、土地開發(fā)，同時(shí)填補(bǔ)了城市建設(shè)資金的不足，極大的促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，城市面貌日新月異。